2018-2019年度浙江省房地产交易、汽车买卖、物业管理行业典型不公平合同格式条款

来源:省市场监管局    发布日期:2019-09-11    字体:[    ]

一、房地产交易合同
  
格式条款1:为提高房屋品质而对装饰、设备标准所作的变动,或按法律和政策规定实施以及因招投标而变更约定的主要材料和设备品牌、产地等,不视为出卖人违约。合同未约定的,以实际交付为准。
  
点评意见:此条款属于涉嫌出卖人排除买受人权利、减轻或免除自身责任的不公平格式条款。
  
《浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(2017年修订)》第二十条规定:房地产经营者销售全装修商品房的,应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容。《合同法》第七十七条第一款规定,当事人协商一致,可以变更合同。该条款约定,合同已备案确定的装修价款及装修标准,出卖人未经双方协商一致单方变更装修材料、装修标准,不视为违约,显然是出卖人排除买受人权利、减轻或免除自身责任。
  
格式条款2:样板房的建筑形式、建筑材料、结构、外立面、庭院、景观、室内外装修等仅供风格及装修效果的参考,不作为交付标准,具体以实际交付实样为准。
  
点评意见:此条款属于涉嫌出卖人减轻或免除自身责任的不公平格式条款。
  
《浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(2017年修订)》第二十条规定,房地产经营者预售全装修商品房的,应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间,自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为房屋装修质量的交付标准。上述条款约定,样板房仅供风格及装修效果的参考,不作为交付标准,具体以实际交付实样为准。这明显违反了法律规定,系出卖人减轻或免除自身责任。
  
格式条款3:因主管部门备案系统生成了全装修总价或者物价房管部门公示了本项目装修单价的,该价格均系出卖人配合监管部门报备的数据,不作为该商品房精装交付或精装价格的认定标准,具体装修交付标准应以买卖双方书面约定为准。
  
点评意见:此条属于涉嫌出卖人设置阴阳条款排除政府部门备案监管、减轻或免除自己责任并排除消费者请求支付违约金的不公平条款。
  
《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》(浙政办发【2016】141号)第二条第(四)项规定,销售合同中应明确成品住宅装修标准、环保标准及室内环境检测报告等交付要求。浙江省住房和城乡建设厅《关于推行使用2018版<浙江省商品房买卖合同示范文本>的通知》(浙建【2018】2号)第二条第(二)项、第(五)项规定,全装修住宅是完整的商品房,合同价格包含住房以及交付标准中装修(设备)的价格;合同签订后,出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。该条款约定,主管部门备案系统生成的全装修总价或者物价房管部门公示的本项目装修单价,不作为该商品房精装交付或精装价格的认定标准。这是典型的通过补充协议规避政府有关部门对全装修(精装修)商品房的限价政策监管,减轻或免除出卖人自身责任,同时侵害了买受人要求出卖人按约交付全装修(精装修)备案价格标准的合法权益。
  
格式条款4:如因国家政策原因,买受人不能办理按揭贷款的,则应在接到出卖人或银行相关通知后3日内自筹资金付清需以按揭方式支付的房款。若买受人未在上述规定时间内付清相应房款的,则视为买受人逾期付款。
  
点评意见:此条款属于涉嫌加重买受人责任、排除买受人合法权利的不公平格式条款。
  
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。该条款约定,买受人因国家政策原因不能办理按揭贷款的,要按照出卖人通知时间自筹资金付清原按揭贷款支付部分的房款,逾期视为违约,违反了上述司法解释规定,加重了购房者的责任,排除了购房者合理的合同解除权。
  
格式条款5买卖双方进行交接时,出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得合同约定的交付证明文件或尚未满足合同约定的其它交付条件,买受人仍愿意接收该商品房的,视为双方对房屋交付条件的变更。
  
点评意见:此条款属于涉嫌出卖人免除自身责任的不公平格式条款。
  
根据《合同法》第279条、《建筑法》第61条、《城市房地产管理法》第27条等规定,竣工验收备案是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,才具备交付使用的条件,即交付经竣工验收且质量合格的房屋是开发商强制性的法定义务,该法定义务并不因买受人的同意而免除。根据该条款约定,可能存在房地产开发商未取得工程竣工备案证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、分户验收合格证明、精装修全装修房环保合格证明等交付文件而向买受人交付的情形,系出卖人免除自身的法定责任,进而侵害了买受人的合法权益。
  
格式条款6买受人在办理该商品房的交接手续前,应当付清全部应付房价款、物业专项维修资金、契税、产权登记费、公共能耗费、面积差价款等,否则,出卖人有权拒绝交付,延迟交付期间产生的一切责任及费用由买受人承担。同时,该商品房毁损、灭失的风险以及所发生的水、电费、物业服务费等自本合同约定的交付期限届满或出卖人发出的《交房通知书》确定的最迟收房日后次月起由买受人承担;商品房保修期亦自此期限起算。
  
点评意见:此条款属于涉嫌加重买受人责任和出卖人免除自身责任的不公平格式条款。
  
《合同法》第六十六条规定,一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。房价款、面积差价款、物业维修基金等款项付清与否和出卖人是否守约履行交房义务直接相关,而契税、产权登记费等办证税费付清与否成为出卖人拒绝交付的抗辩理由缺乏法规依据,该条款加重了买受人的责任。《合同法》第一百四十二条规定,标的物交付后相应的风险才发生转移。该条款约定,出卖人一方面拒绝向买受人实际交付,另一方面又要求买受人承担交付后的毁损灭失、保修期起算、物管费、能耗费等风险和责任,加重了买受人责任、减轻或免除了自己责任。
  
格式条款7:买受人同意,出卖人可根据项目开发建设的具体情况及需要,对建筑区划内的物业服务用房的面积、功能、用途、坐落位置等作一定的调整,若因上述调整需要征询买受人相关意见或举行听证程序的,买受人授权出卖人代为行使相关权利。
  点评意见:此条款属于涉嫌规划设计变更情形下加重买受人责任、不当排除消费者主要权利的不公平条款。
  
《商品房销售管理办法》第二十四条规定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。根据规定,规划变更或设计变更的批准权在于规划及设计部门而非当然属于买受人同意的范畴。该条款约定,受人同意出卖人可根据情况需要,做规划设计等的变更调整;变更调整需要征询买受人相关意见或举行听证程序的,买受人授权出卖人代为行使相关权利的约定。这明显是加重了买受人的责任,单方排除了买受人的知情权、选择权等主要权利。
  格式条款8:本合同约定的交房与办证时间互为关联,若出卖人逾期交房的,则出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延,顺延期限与商品房交付的逾期期限相同,该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任。
  
点评意见:此条款属于涉嫌交房与办证双重违约情形下减轻或免除自己责任的不公平条款。
  
《城市商品房预售管理办法》第十二条规定,预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续;开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。根据此规定,合同约定的交房与办证时间确实互为关联,交房时间的违约导致办证时间的延迟;出卖人逾期交房的情形下,除承担逾期交房的责任外还应承担逾期办证的违约责任。而上述条款的约定,显然属于出卖人利用格式条款减轻或免除自己违约责任的情形,侵害了买受人合法权益。
  
格式条款9:根据小区整体美观、方位指引、形象宣传等需要,买受人同意并认可在不改变其共有性质的基础上,出卖人对该商品房所在楼宇及楼盘的外墙面及屋面享有设立相关永久性标识(包括但不限于企业标识、楼盘案名、宣传口号等)的永久免费使用权,对此买受人无任何异议,且放弃就该等情形向出卖人及相关部门提出任何异议的权利。
  
点评意见:此条款属于涉嫌侵犯排除业主共有权益的不公平格式条款。
  
《物权法》第七十二条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项规定,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于业主共有部分。该条款约定,出卖人对该商品房所在楼宇及楼盘的外墙面及屋面享有设立相关永久性标识(包括但不限于企业标识、楼盘案名、宣传口号等)的永久免费使用权,侵犯排除了业主基于共有而衍生的收益权等相关权益。
  
格式条款10:本合同签订前有关该商品房的宣传推广文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施(含建筑区划内公共部分、绿地)所作的表述,与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的,以《商品房买卖合同》及其附件为准,原有的表述不视为合同的要约或组成部分。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考,没有合同约束力,最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。
  点评意见:此条款属于涉嫌出卖人免除或减轻自身责任的不公平格式条款。
  
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任条款约定,销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考,不视为合同的要约或组成部分,没有合同约束力,明显违反上述规定,属于典型的开发商利用格式条款免除或减轻自身责任条款。
  
二、汽车买卖合同
  
格式条款11:买方认可并同意,在车辆交付给买方前,适用的税费或任何其它第三方费用,有可能因卖方无法合理控制的事件、情形,或法律变更,或法院作出的关联判决,或政府及官方管理机构的要求而增加,该税费的变动增加均应由买方承担。
  
点评意见:此条款属于涉嫌免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利的不公平格式条款。
  《合同法》第七十七条第一款规定,当事人协商一致,可以变更合同。在订立合同后,尽管市场价格发生了变化,未经双方协商一致,交易价格是不能随意改变的,更不能将形势变化增加的费用要求由买方单独承担。对于合同价格引起变化的原由,在不能归咎于双方当事人过错的情况下,双方协商一致才可以变更合同。该条款约定,将价格变动风险全部转由消费者承担,系销售方通过格式条款免除自身责任,同时剥夺了消费者拒绝变更合同的权利,加重了消费者责任。
  格式条款12:车辆制造商有可能对车辆进行工程和设计变更,买方确认同意并接受上述变更。买方同意卖方在PDI检测过程中对车辆所实施的处理、维修和更换,卖方有权不告知买方,买方同意放弃追究卖方任何责任。
  点评意见:此条款属于涉嫌出卖人免除自身责任、排除买受人知情权追责权的不公平条款。
  根据《合同法》、《合同违法行为监督处理办法》、《浙江省合同行为管理监督规定》等相关规定,经营者不得在格式条款中免除自己的责任、加重消费者责任、排除消费者权利。上述条款约定,“买方确认同意并接受上述变更”“卖方有权不告知买方”、“同意放弃追究卖方任何责任”,免除了经营者自身责任,排除了消费者的知情权和追责权等主要权利。
  格式条款13:在提交鉴定时,应由提出质量异议的买方预先支付所需的鉴定费用。
  点评意见:此条款属于涉嫌出卖人免除自身责任,加重买受人责任的不公平条款。
  《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第三十六条规定:“检验、鉴定费用由经营者先行垫付,消费者提供等额担保,最终由责任方承担。”该条款约定,由提出质量异议的买方预先支付所需的鉴定费用,违反了上述规定,免除了出卖人自身责任,加重了买受人责任。
  格式条款14:卖方交付车辆时应同时提供:(1)销售发票;(2) (国产)车辆合格证或(进口)海关进口证明及商品检验单;(3) 质量服务卡或保修手册;(4) 车辆使用说明书或用户使用手册(中文);(5) 随车工具及备件清单;(6)其它交付对象;”
  点评意见:此条款属于涉嫌减轻或免除出卖人责任的不公平条款。
  按照《汽车销售管理办法》第十六条规定,供应商、经销商应当在交付汽车的同时交付以下随车凭证和文件,并保证车辆配置表述与实物配置相一致:(一)国产汽车的机动车整车出厂合格证;(二)使用国产底盘改装汽车的机动车底盘出厂合格证;(三)进口汽车的货物进口证明和进口机动车检验证明等材料;(四)车辆一致性证书,或者进口汽车产品特殊认证模式检验报告;(五)产品中文使用说明书;(六)产品保修、维修保养手册;(七)家用汽车产品“三包”凭证。上述条款约定的交付资料不齐全,缺少车辆一致性证书和家用汽车产品“三包”凭证,减轻或免除了出卖人的自身责任和法定义务。
  格式条款15:买方确认以车辆质量为由不履行付款义务是其违法行为。买方按生产厂家出厂标准验收车辆,如有异议当场提出,如外观、漆面、内饰等检查完好无损,车辆离开销售方后概不负责。
  点评意见:此条款属于涉嫌免除经营者责任、排除消费者合法权利的不公平条款。
  《合同法》第六十六条规定,一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。《家用汽车产品修理、更换、退货责任规定》第四条规定,家用汽车产品的修理、更换等三包责任由销售者依法承担。对于车辆的质量问题,交车时的验收仅限于对车辆表面是否存在问题进行检查,而大部分的质量问题在使用过程中才能体现出来。该条款约定,买方不能以车辆质量为由不履行付款义务;销售者以交车时验收合格为由,车辆离开销售方后概不负责。这些约定内容明显违反了法律规定的汽车质量保障责任,减轻免除了销售者的自身责任,排除消费者的合法权利。
  格式条款16:买方承诺在卖方指定的保险机构投保。买方选择以贷款方式支付购车款的,买方承诺在卖方指定的金融机构申请贷款。
  点评意见:此条款属于涉嫌排除消费者选择权的不公平格式条款。
  《汽车销售管理办法》第14条规定,供应商、经销商不得限定消费者户籍所在地,不得对消费者限定汽车配件、用品、金融、保险、救援等产品的提供商和售后服务商。该条约定,经销商销售汽车时强制消费者在限定的金融保险产品提供商申请服务,明显违反了上述禁止性规定,限制排除了消费者的选择权。
  格式条款17:与出售车辆有关的宣传资料、广告、推荐资料以及其他媒体形式的信息均不作为本合同的内容,与本合同无关。
  点评意见:此条款属于涉嫌经营者免除自身责任的不公平格式条款。
  《消费者权益保护法》第二十条规定,经营者不得作虚假或者引人误解的宣传;第四十五条规定,消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务,其合法权益受到损害的,可以向经营者要求赔偿。而经营者发出的与出售车辆有关的宣传资料、广告、推荐资料以及其他媒体形式的信息,对于消费者是否购买车辆具有一定的关联性。该条款的约定,与上述法规相抵触,系经营者利用格式条款免除自身的经营义务。
  三、物业管理合同
  
格式条款18:业主对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度、《临时管理规约》和《业主手册》等造成的损失、损害承担连带民事责任。
  点评意见:此条款属于物业服务企业利用格式条款加重了业主责任的不公平条款。
  承租人、使用人及访客等造成的损失、损害,属于侵权或违约法律关系,应当依照《侵权责任法》或其他相关法律的规定处理。“连带责任”的承担系由法定产生,物业服务企业在该条款中未区分业主是否存在过错的情况下径直要求业主对承租人、使用人及访客等造成的损失损害承担连带责任缺乏依据,这加重了业主的义务,不当扩张了业主的责任范围。
  格式条款19:物业服务企业对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理,并不承担对车辆的保管义务,物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失,财物被盗等财产损失,或人身伤亡事件的,由责任方承担刑事或民事责任,物业服务企业不承担责任。
  点评意见:此条款属于涉嫌物业服务企业免除自身责任的不公平条款。
  《物业管理条例》第三十五条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持。
  物业服务企业收取业主的车位费,应尽法定或约定的合理管理义务。该条款约定,物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任,显然是物业服务企业免除了自身责任和法定义务。
  格式条款20:物业综合服务费不包括景观水系等共用能耗费用,景观水系运行的水、电费按实际耗费进行分摊。
  点评意见:此条款属于涉嫌物业服务企业免除自身责任、加重业主责任的不公平条款。
  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持。物业管理区域内绿化养护、园林水池喷泉等装饰水、电费用,均应在物业管理服务费中列支、不得向住户分摊。该条款的约定,免除了物业服务企业的自身责任,加重了业主的责任。